Le novità della Legge

Bersani/Visco

IL DECRETO LEGGE 04/07/2006 N. 223 (“BERSANI VISCO”) CONVERTITO

DALLA LEGGE 04/08/2006 N. 248 E LE NOVITÁ NEL SETTORE IMMOBILIARE

Il Fisco cambia radicalmente le regole che da molti anni governavano il settore immobiliare. È questo in sintesi il segnale chiaro che si coglie dal varo del D.L. 04/07/2006 n. 223 convertito dalla Legge 04/08/2006 n. 248. Vediamo, in sintesi, le principali “rivoluzioni”.

1) Cambia il regime Iva sugli immobili sia in relazione alle cessioni sia in relazione alle locazioni di fabbricati.

2) Cambiano i criteri di determinazione fiscale del valore del bene ai fini Iva ed ai fini dell’imposta di registro, con particolare riferimento alle maggiori possibilità di accertamento da parte del Fisco.

La Legge 04/08/2006 n. 248, che ha convertito il D.L. 04/07/2006 n. 223, ha introdotto una nuova norma in tema di rettificabilità della dichiarazione Iva: l’art. 35, comma 23-bis, D.L. 04/07/2006 n. 223 ha previsto per i trasferimenti immobiliari soggetti ad Iva, e finanziati mediante mutui fondiari o finanziamenti bancari, che il valore normale (valore fiscalmente rilevante) dell’immobile trasferito non può essere inferiore all’ammontare del mutuo o finanziamento erogato. L’ammontare del mutuo deve intendersi limitato alle sole somme erogate per l’acquisto dell’immobile e relative pertinenze. In altre parole: se prima di tale disposizione dichiarare un prezzo di acquisto inferiore – di un immobile soggetto ad Iva – rispetto al mutuo erogato era piuttosto imprudente, oggi trovarsi in tale situazione (ad esempio compro da un costruttore o da un altro soggetto Iva un immobile il cui trasferimento è soggetto ad Iva – secondo la tabella di cui sopra – con un mutuo erogato per 100 e dichiaro un prezzo di acquisto di 90), diviene, quantomeno, assolutamente sconsigliabile.

Con riferimento all’imposta di registro, la predetta Legge di conversione 04/08/2006 n. 248 propone un’innovativa norma per effetto della quale una significativa e consistente parte dei trasferimenti immobiliari tornerà a essere possibile oggetto di accertamento da parte del Fisco. L’art. 35, commi 23-ter e 24, D.L. 04/07/2006 n. 223 sancisce in buona sostanza che per tutte le compravendite diverse rispetto a quelle nelle quali agiscono solo persone fisiche private (non esercenti imprese, arti o professioni) e che hanno ad oggetto immobili ad uso abitativo e relative pertinenze (i due requisiti, soggetti privati ed abitazione, devono coesistere), il Fisco potrà procedere ad attività di accertamento sebbene sia stato dichiarato un prezzo pari o superiore al valore catastale. In pratica: la regola della valutazione automatica catastale non si applica più per gli atti di cessione aventi ad oggetto immobili diversi dalle abitazioni (ad esempio terreni, negozi, uffici, capannoni e via discorrendo) oppure, anche se aventi per oggetto abitazioni, se posti in essere tra soggetti che non siano persone fisiche private non esercenti attività di impresa, professionale o artistica. Le conseguenze sono facilmente intuibili: gran parte degli atti di trasferimenti immobiliari avranno come base imponibile ai fini dell’imposta di registro: a) il valore dichiarato nel contratto dalle parti contraenti; b) il corrispettivo pattuito quando manca l’indicazione del valore oppure il corrispettivo pattuito è superiore al valore dichiarato. Viceversa, l’accertamento del Fisco potrà essere dietro l’angolo!.

Ma vi è di più. L’ultima Finanziaria (quella relativa all’anno 2006) aveva introdotto una rilevante e vantaggiosa (per il contribuente privato cittadino) novità: dal 1° gennaio 2006 per tutte le compravendite tra privati, il valore imponibile fiscalmente è quello catastale indipendentemente dal prezzo dichiarato (per la verità molti, non senza correre più di qualche rischio, dichiaravano che il valore pattuito fosse uguale a quello catastale). Ma ecco l’ulteriore novità della Legge 04/08/2006 n. 248: nel rogito tra soggetti privati, oltre al valore catastale, va comunque sempre denunciato anche il valore reale a cui è avvenuta la compravendita. Se il Fisco dovesse accertare che tale valore è stato “sottodichiarato” nell’atto, le imposte saranno calcolate in percentuale rispetto al valore di cessione dell’immobile ed inoltre sarà applicata una sanzione pari a metà della differenza tra quanto pagato e il nuovo calcolo delle imposte. Ma vediamo il meccanismo “punitivo” con un esempio: Tizio, privato cittadino, acquista una “prima” casa da Caio, altro privato cittadino pagando un corrispettivo di euro 200mila; il suo valore catastale è di 100mila euro e le imposte dovute sono pari a 3.336 euro (cioè 3% di 100.000 e vale a dire 3.000 di imposta di registro ed euro 168 + euro 168 per imposta ipotecaria e catastale). In base alle vecchie “consuetudini”, nel rogito si dichiarava come corrispettivo della transazione l’importo di euro 100.000 (uguale quindi al valore catastale) e non quello realmente pagato pari ad euro 200.000. Il Fisco se ne accorge e ricalcola le imposte su 200.000 euro che determina in euro 6.336 (cioè 3% di 200.000 e vale a dire 6.000 di imposta di registro ed euro 168 + euro 168 per imposta ipotecaria e catastale). In più applica la sanzione pari al 50% della differenza di imposta non versata e cioè 1.500 euro (6.336 – 3.336 = 3.000 diviso 2 = 1.500) oltre naturalmente gli interessi per ritardato/omesso pagamento.

3) Il Fisco cambia infine, e non è una modifica di poco conto, anche il ruolo dell’agente immobiliare (indicato anche nella normativa “mediatore”) nell’ambito delle trattative che portano alla compravendita di un immobile (art. 35, comma 22, D.L. 04/07/2006 n. 223).

Viene inoltre prevista la possibilità per i contribuenti, a decorrere però solo dal 1° gennaio 2007, di “scaricare fiscalmente” (quale onere detraibile nella misura del 19% al pari ad esempio degli interessi passivi del mutuo prima casa) i compensi pagati per l’intermediazione immobiliare – in caso di acquisto di un immobile da adibire ad abitazione principale – per un importo non superiore in ogni caso ad euro 1.000 per ciascuna annualità (art. 35, comma 22-bis, D.L. 04/07/2006 n. 223).

L’art. 35, (misure di contrasto dell’evasione e dell’elusione fiscale) comma 22, del predetto D.L. 04/07/2006 n. 223 recita testualmente:«All’atto della cessione dell’immobile, anche se assoggettata a Iva, le parti hanno l’obbligo di rendere apposita dichiarazione sostitutiva di atto di notorietà recante l’indicazione analitica delle modalità di pagamento del corrispettivo. Con le medesime modalità ciascuna delle parti ha l’obbligo di dichiarare se si è avvalsa di un mediatore; nell’ipotesi affermativa, ha l’obbligo di dichiarare l’ammontare della spesa sostenuta per la mediazione, le analitiche modalità di pagamento della stessa, con l’indicazione del numero di partita iva o del codice fiscale dell’agente immobiliare. In caso di omessa, incompleta o mendace indicazione dei predetti dati si applica la sanzione amministrativa da euro 500a euro 10.000 e, ai fini dell’imposta di registro, i beni trasferiti sono assoggettati ad accertamento di valore ai sensi dell’art. 52, comma 1, del Testo Unico delle disposizioni concernenti l’imposta di registro di cui al decreto del presidente della Repubblica 26 aprile 1986 n. 131». Vediamo in concreto cosa significa tutto ciò.

Dal 6 luglio 2006 negli atti pubblici formati (rogiti notarili) e nelle scritture private autenticate le parti intervenute nei predetti atti (e cioè sia chi acquista sia chi vende) dovranno dichiarare:

La detrazione fiscale 19% dal 1° gennaio 2007: l’art. 35, comma 22-bis, D.L. 04/07/2006 n. 223 introduce la possibilità per l’acquisto di un’unità immobiliare da destinare ad abitazione principale (sembrerebbe che l’abitazione vada realmente utilizzata come residenza principale e non sia da intendersi solo come “prima casa” ai fini delle agevolazioni fiscali) di potersi dedurre un importo non superiore a 1.000 euro per ciascuna annualità.

Ad onor di chiarezza, il Decreto aveva formulato in maniera alquanto "sibillina" la detrazione fiscale del 19% dei compensi pagati agli agenti immobiliari lasciando più di un dubbio interpretativo che il limite massimo della detrazione (e non del compenso) fosse fissato in Euro 1.000 per ciascun anno. Alla luce della circolare ministeriale 28/E del 04/08/2006 (paragrafo 13) ma soprattutto della relazione tecnica di accompagnamento del provvedimento in oggetto (per l'appunto la Bersani-Visco) circa i suoi effetti sulla finanza pubblica, il Fisco ritiene (chiarendo ed interpretando il contenuto del testo normativo) che l'importo di euro 1.000 costituisca il limite massimo, cui commisurare la detrazione, in relazione all'intera spesa sostenuta per il compenso pagato all'agente immobiliare. Vale a dire con parole più comprensibili: massima detrazione spettante per ogni anno euro 190 e cioè il 19% di 1.000. Inoltre, se l'acquisto è effettuato da più proprietari, la detrazione, sempre nel limite massimo complessivo di 1.000 euro, dovrà essere ripartita tra i comproprietari in ragione della loro percentuale di proprietà.

Due spunti di riflessione:

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